Análisis a pie de calle con datos y escenarios 2026-2030 para quien vive o invierte en la provincia.
Un martes cualquiera, entras en una visita y ves el mismo patrón: parejas con cara de «si no lo
compro hoy, mañana vale mas», propietarios que antes dudaban y ahora ponen condición hasta
para ensenar la llave, y alquileres que vuelan como si regalaran jamón en la puerta.
Este informe resume el estado actual del mercado inmobiliario en Almería y proyecta tres
escenarios a futuro basados en crecimiento poblacional, actividad turística, financiación y
evolución de la oferta.
Idea clave: la demanda corre y la oferta cojea. Cuando pasa eso, el precio hace lo único que
sabe hacer: subir (o, como minimo, resistir).
Qué esta pasando ahora mismo (y por qué):
1) La compra sube porque la oferta va por detras. El precio medio de venta en la provincia
marca 1.638 €/m2 en enero de 2026 (+15% interanual). En la calle se traduce en esto: el producto
«para vivir» compite contra inversor, segunda residencia y comprador que vuelve al mercado
cuando la financiacion deja de apretar.
2) El alquiler no se enfria: se tensa. El alquiler medio provincial se sitúa en 8,5 €/m2 (+5,9%
interanual). Menos oferta disponible, cierres mas rapidos y mas filtros por parte del propietario.
3) La financiación decide el ritmo, no el sentido. Con el euribor a 12 meses en 2,245% (enero
2026), el mercado puede bajar de revoluciones, pero con oferta limitada lo habitual es ajustar por
actividad (menos operaciones) antes que por precio (bajadas fuertes).
Los tres motores que empujan Almería:
Motor 1: mas población (mas hogares). La provincia alcanza 773.577 habitantes. Más
población significa más hogares buscando alquiler y primera vivienda, y eso empuja el mercado
residencial todo el año.
Motor 2: turismo y conectividad. El aeropuerto cerró 2025 con 801.689 pasajeros (+1,9%).
Además, las pernoctaciones hoteleras superan los 5,18 millones en once meses (dato con fuente
INE). Esto alimenta costa, segunda residencia y alquiler de temporada.
Motor 3: la obra nueva mejora, pero llega tarde. Los visados de promoción libre suben un 29%
en 2025. Es una señal positiva, pero construir tarda y el déficit de oferta no se arregla en un ano.
Proyección 2026-2030: tres escenarios realistas
- Escenario base (mas probable): subidas moderadas y mercado selecti
- Continua el crecimiento y la demanda se mantiene.
- El producto «bueno» (ubicación, luz, distribución) se vende y alquila rápido.
- El producto «regular» necesita precio o reforma real (no maquillaje).
Escenario optimista: demanda externa y continuidad turística. - Si la conectividad y el turismo siguen firmes, costa y segunda residencia mantienen presión.
- Riesgo: el alquiler residencial puede tensarse aun mas si la oferta no aumenta al mismo ritmo.
Escenario de fricción: crédito duro o cambios regulatorios. - Si financiación o regulación aprietan, baja el volumen de operaciones.
- Con oferta limitada, el ajuste suele ser mas de actividad que de precio.
Que significa esto si vives o inviertes en Almería
Si compras para vivir: prioriza zona + distribución + edificio. En mercado tenso, lo caro es
equivocarte y querer corregir rápido.
Si compras para alquilar: manda el piso que se alquila 12 meses al ano sin dramas. En el Excel, cuenta vacíos, incidencias, seguros y comunidad.
Si compras para temporada/turístico: entiende normativa y ten plan B (alquiler residencial o
mixto) si las reglas cambian.
Si ya eres propietario: reforma inteligente = menos fricción (carpintería, climatización, eficiencia, distribución). Eso reduce vacíos y mejora perfil de inquilino/comprador.
Almería no esta «explotando»: esta madurando a presión. Con mas población, turismo estable y
obra nueva subiendo pero aun insuficiente, el escenario razonable es de mercado tenso y precios
sosteniéndose, especialmente en el producto mas demandado.
Grupo Vittaria recomienda tomar decisiones con datos: analizar micro-zonas, producto, liquidez,
horizonte temporal y un plan alternativo (por si el mercado cambia de marcha).
Enrique Heras
